Aumento de impostos e endividamento para custear investimentos públicos são caminhos que vêm enfrentando rápido esgotamento. Além disso, o Governo faz investimentos, geram-se externalidades, cujos benefícios acabam sendo absorvidos, de forma diferenciada, por segmentos privados, muito embora os custos sejam coletivos (impostos). A valorização imobiliária constitui um bom exemplo desta circunstância, pois normalmente decorre de investimentos governamentais em obras urbanas financiadas com recursos da coletividade. Esta é a razão pela qual apresentei à Câmara Municipal de São Paulo proposta de criação de um título denominado Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção), visando a securitizar direitos de construir na cidade. Os Cepacs são papéis representativos de direitos adicionais de construção.
A sua utilização depende de prévia alteração do potencial construtivo dos lotes. Sua aquisição pelo interessado em usufruir desta vantagem é feita em leilões públicos. Eles encerram duas grandes vantagens: fornecer recursos não tributários para o financiamento do Governo e absorver para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos públicos. Além disso, revelam um enorme potencial para auxiliar na política de desfavelamento, de melhorias em cortiços e de restauração e manutenção de bens tombados. O Cepac é um instrumento de arrecadação voluntária, portanto desprovido de qualquer conotação impositiva.
Serão negociados livremente no mercado, através de Bolsas de Commodities, o que lhe garantirá grande liquidez e total transparência na formação de preços. Tudo isso sem que o passivo da Prefeitura sofra qualquer acréscimo, pois os Cepacs não significam qualquer endividamento e serão resgatados em troca de permissão para construir. O projeto, ora em discussão na Câmara Municipal de São Paulo, se aprovado, poderá representar grande inovação em todo o mundo. O que se espera é que os embates políticos não privem a cidade dos Cepacs, um instrumento pioneiro de financiamento, sem contrapartida tributária, extremamente útil para o atual e os futuros governos municipais.
Marcos Cintra é doutor em Economia pela Universidade de Harvard.