Jornal da Tarde
A Câmara Municipal aprovou projeto de minha autoria que cria os Certificados de Potencial Adicional de Construção, uma inovação em todo o mundo, e que recebeu elogios de representantes de todos os continentes presentes a um Congresso Internacional de Administradores Municipais, realizado em 1993, em Toronto.
Investimentos municipais são tradicionalmente financiados com arrecadação de impostos ou com empréstimos. Essas fontes, contudo, estão esgotadas. A proposta de securitização de direitos de construir, os CEPAC's, cria mais uma alternativa e poderá servir de novo paradigma de financiamento público.
O conceito é simples. Em geral, o governo custeia seus gastos com arrecadação e impostos extraídos de toda a coletividade. Mas os benefícios acabam sendo absorvidos de forma diferenciada por alguns segmentos privados. Todos pagam, mas poucos usufruem. A valorização imobiliária é um exemplo típico. O governo investe em obras urbanas com recursos de toda a comunidade. Mas a valorização beneficia apenas os proprietários localizados na área que recebeu os investimentos do governo.
Com os CEPAC's, os direitos adicionais de construção gerados por alterações no zoneamento só poderão ser exercitados mediante a apresentação destes certificados previamente adquiridos. Os CEPAC's solucionam dois problemas:
Transferência para a coletividade de parte dos benefícios e lucros gerados por investimentos públicos, que até agora eram totalmente absorvidos por grupos específicos do setor privado.
Geração de recursos para o financiamento não-tributário dos gastos públicos.
Na prática, os CEPAC's representam direitos adicionais de construção e de mudança de uso. A Prefeitura os venderá em leilões públicos, para serem utilizados em duas situações:
Em áreas sujeitas a operações de reurbanização (operações urbanas).
Em regiões cujo zoneamento tenha sido alterado.
Importante lembrar que a compra do CEPAC implica direitos adicionais de construção apenas nas áreas previamente aprovadas pela Câmara Municipal. Os CEPAC's não alteram uma vírgula na atual legislação de uso e ocupação do solo na cidade de São Paulo. A lei aprovada avança, de forma notável, na superação de angustiantes problemas sociais. Merece destaque a emissão de CEPAC's de forma compensatória, entre outras razões, para implementar programas de titulação em áreas invadidas por favelas. Após autorização legislativa, o proprietário da área invadida recebe CEPAC's em troca da transferência da propriedade para o poder público, que fará o repasse, exclusivamente, aos favelados. Finalmente, o prefeito Paulo Maluf poderá cumprir uma de suas mais corajosas promessas de campanha: dar escritura aos moradores de favelas, para que as mesmas, conjuntamente com programas como o Cingapura, possam ser urbanizadas e transformadas em bairros dignos de se morar.
Para confundir, alguns críticos alardeiam que os CEPAC's destruirão o zoneamento da cidade. Difundem a informação errônea de que a mera posse de um CEPAC não é instrumento de mudança de zoneamento. Trata-se apenas de um certificado de securitização para financiar investimentos públicos sem aumentar impostos. Não muda, per se, a legislação de uso e ocupação de solo na cidade e, portanto, não se trata de matéria legislativa sujeita às formalidades especiais de tramitação exigidas pela Lei Orgânica.
Outro ponto importante. O CEPAC não é título financeiro, pois não tem valor de face, data de resgate ou vencimento. Não implica endividamento monetário. Portanto, não precisa de autorização do Banco Central para ser emitido. Serão negociados livremente no mercado, através das Bolsas de Commodities, o que garantirá ao título grande liquidez e transparência na formação de preços.
Outra grande vantagem dos CEPAC's: reduzir o excessivo poder de mercado dos proprietários de terrenos. Hoje, os lobbies pressionam por mudanças de zoneamento e recebem, gratuitamente, os benefícios daí decorrentes. Agora, parte do direito de construir está desvinculada da terra, diluindo, assim, o poder oligopsônico, e até monopsônico, que vinham detendo até então. Trata-se de instrumento de diversificação e de ampliação do mercado imobiliário. Assim, contribuirá para sua dinamização e para o aprimoramento da competitividade neste importante setor de atividade.
O AUTOR: Marcos Cintra é professor da FGV e vereador (PL) em São Paulo.