Quando o governo realiza investimentos, os benefícios produzidos pelas externalidades deles decorrentes são, em graus diferenciados, apropriados pelo setor privado, não obstante seus custos tenham sido bancados pela coletividade na forma de impostos. É o caso da valorização imobiliária que, habitualmente, é fruto de investimentos governamentais em obras urbanas financiadas com recursos públicos, suportados pela sociedade.
A realidade, porém, é que, atualmente, não há margem para aumento da carga tributária para a realização de investimentos públicos. Nem esses podem ser viabilizados pelo endividamento, seja pelo nível de comprometimento atingido, seja pelo esgotamento das fontes tradicionais de financiamento. Eis porque apresentei à Câmara Municipal de São Paulo o projeto de lei de criação do Cepac - Certificado de Potencial Adicional de Construção, cujo objetivo é securitizar direitos de construir na cidade.
Embora sejam certificados representativos de direitos adicionais de construção, os Cepacs têm características especiais: só podem ser utilizados em função de modificação do potencial construtivo dos terrenos situados em áreas permitidas por decisão prévia do legislativo municipal; são adquiridos em leilões públicos pelos interessados em usufruir de suas vantagens; e são, excepcionalmente, úteis sob dois aspectos - captam recursos não-tributários para o financiamento de investimentos efetuados pelo governo em infraestrutura e transfere para a coletividade os lucros por eles gerados. Adicionalmente, são promissores como instrumento de consecução de iniciativas de desfavelamento, de introdução de melhorias em cortiços e de obras de restauração e conservação de bens tombados.
Como constituem um instrumento de arrecadação espontânea, sem qualquer traço impositivo, os Cepacs serão livremente transacionados no mercado pela Bolsa de Commodities e desfrutarão de alta liquidez e de inteira visibilidade na definição de seus preços. Como não estão vinculados a qualquer tipo de endividamento e serão resgatados contra a permissão de construir, os Cepacs oferecem todas essas vantagens sem qualquer aumento no passivo municipal.
O correspondente projeto de lei foi aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo no dia 09/03/95. O mandato de segurança impetrado pelo vereador José Eduardo Martins Cardozo, do PT, sob alegação de irregularidade no seu trâmite, foi negado pelo Ministério Público (Proc. n. 251/95 Primeira Vara da Fazenda Pública), em face de total incompetência de sua fundamentação jurídica.
Face moderna da cidade de São Paulo, na realização de suas obras de infraestrutura econômico-social, pela inovação que representam em nível mundial, os Cepacs, seguramente, vão se transformar em novo referencial de resolução de problemas de financiamento de investimentos públicos. Tanto que já são uma realidade bem-sucedida no financiamento das obras da nova avenida Faria Lima. Já se fala em estender o seu emprego no financiamento de novas operações de modernização de outros pontos da cidade. Inclusive, na sua adoção pelo governo estadual para financiar a ampliação das linhas do metropolitano.
Por tudo isso, não é exagero afirmar que a solução representada pelos Cepacs, a partir de São Paulo, terá grande repercussão, acolhida e adoção em outras grandes cidades no Brasil e no mundo.
MARCOS CINTRA CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE, 49, doutor em Economia pela Universidade de Harvard (EUA), é vereador pelo PL em São Paulo e professor titular da Fundação Getulio Vargas (SP). Foi secretário de Planejamento e de Privatização e Parceria do Município de São Paulo (administração Paulo Maluf).