O secretário municipal de Finanças do município de São Paulo, João Sayad, rechaçou, no jornal "Gazeta Mercantil" (19/03), o projeto que apresentei em 1994 -aprovado no ano seguinte pela Câmara Municipal-, criando o Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção), como uma alternativa de obtenção de recursos. Ao descartar o Cepac, o secretário deu a entender que esse mecanismo degradaria a qualidade de vida na cidade e que a proposta atenderia apenas a interesses do setor imobiliário. Afirmou ainda que a venda de potencial para construção só faz sentido se estiver vinculada a uma operação urbana. Em sua análise, Sayad errou duas vezes: do ponto de vista urbanístico e ao ignorar o potencial financeiro da prefeitura para alavancar investimentos. Investimentos públicos são tradicionalmente financiados com arrecadação de impostos e empréstimos, internos e externos. Contudo essas fontes estão esgotadas no Brasil. Aumentar a carga de impostos é uma insensatez e elevar o endividamento é inviável, graças à Lei de Responsabilidade Fiscal. Como, então, encontrar formas de financiamento para investimentos públicos? A proposta de securitização de direitos de construir representa hoje um novo paradigma de financiamento de investimentos públicos. O conceito é simples. Quando o governo realiza investimentos com os impostos extraídos da coletividade -ou mesmo com operações de crédito-, geram-se externalidades. Os benefícios acabam sendo apropriados de forma diferenciada por vários segmentos privados e os custos são socializados. A valorização imobiliária é um exemplo típico. O governo investe em obras urbanas com recursos de toda a comunidade, mas a valorização beneficia os proprietários da área que recebeu os investimentos. O Cepac equaciona dois problemas: fornece recursos para o financiamento não-tributário dos gastos públicos e absorve para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos governamentais, tradicionalmente apropriada por segmentos do setor privado. O Cepac representa direitos adicionais de construção autorizados pela prefeitura. Os recursos captados pela venda desses títulos são vinculados, por lei, a determinado plano de investimento público, com o mercado lhes atribuindo valor na proporção do fluxo futuro de benefícios privados que os investimentos gerarão. Vale ressaltar que as áreas com potencial de adensamento serão previamente definidas pela prefeitura e pela Câmara. O Cepac diz (art. 4º) que o instrumento será lastreado exclusivamente em operações urbanas previamente discutidas e aprovadas pela Câmara Municipal. Isso refuta a declaração do secretário Sayad, que afirma que o Cepac iria deturpar o zoneamento da cidade. Não se trata, portanto, de um "negócio qualquer", que permitiria o adensamento indiscriminado em troca de recursos sem o controle da administração. O Cepac é um instrumento de arrecadação voluntária, sem conotação impositiva. Os recursos para financiar os investimentos públicos são arrecadados antecipadamente a custo zero, negociado livremente no mercado, nas Bolsas, o que garantirá ao título liquidez e transparência na formação de preços, podendo, ainda, ser usado como pagamento de obras aos empreiteiros. Trata-se de um título com liquidez, lastreado em valores imobiliários, que são sabidamente sólidos e de grande potencial de valorização. Estarão, ao mesmo tempo, financiando ações de interesse social. Tudo isso sem que o passivo financeiro da prefeitura sofra acréscimos. O Cepac não representa endividamento. Seu resgate ocorreria em troca da permissão de construir. Esse mecanismo abre novas oportunidades em várias regiões ansiosas por receber benefícios públicos. Um exemplo é a avenida Águas Espraiadas, que tem uma grande quantidade de terrenos vagos. Poderíamos, com recursos do Cepac, financiar a extensão da avenida até o complexo Anchieta-Imigrantes. Outra intervenção possível de ser implementada com o Cepac é a revitalização do centro, que possui enorme potencial para atividades de lazer, de cultura, de gastronomia e, sobretudo, potencial de área residencial. O Cepac é um instrumento que pode alavancar investimentos em vários outros setores como urbanização de favelas, melhoria de cortiços, reordenamento da malha viária, expansão do metrô, obras contra enchentes etc. O secretário Sayad foi infeliz em suas declarações. Creio que, ao tomar conhecimento de modo mais aprofundado a respeito do funcionamento do Cepac, seria oportuno que ele debatesse a proposta de modo mais produtivo.
MARCOS CINTRA, doutor em economia pela Universidade Harvard (EUA), professor titular e vice-presidente da Fundação Getulio Vargas.