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  • Marcos Cintra

Propostas para um novo BNH

O SFH foi descaracterizado ao longo dos últimos vinte anos, tendo-se transformado num enorme aparato financeiro cujo conteúdo social tem sido desproporcionalmente baixo em relação ao seu peso econômico. O colapso deste sistema, como poderá ocorrer caso profundas modificações não sejam urgentemente implementadas, poderá ter consequências financeiras imprevisíveis, tanto a nível privado (sociedades de crédito imobiliário), quanto no orçamento público (o rombo do BNH foi estimado em até Cr$ 180 bilhões), e desarticulará por completo este poderoso instrumento de atuação social. Uma premissa básica para a recuperação do SFH é que as prestações e os saldos devedores sejam corrigidos com a mesma periodicidade, e de acordo com os mesmos índices de reajustes, de forma a proteger da corrosão inflacionária os recursos ativos e passivos do sistema. Feita esta observação, seguem sete sugestões de reformas.


Sugestão 1: O fomento à atividade habitacional de interesse social será implementado exclusivamente pelo BNH, que passará a atuar como agente do governo. Os recursos do FGTS e dos depósitos de poupança (cadernetas de poupança) passarão a ser captados exclusivamente em nome do BNH, e por ele aplicados.


Sugestão 2: O BNH passaria a conceder financiamentos somente aos mutuários finais dos serviços habitacionais, não mais operando com repasses via agentes financeiros, e nem tampouco financiando as atividades dos agentes promotores (construtores, Cohab's ou cooperativas habitacionais).


Sugestão 3: Os atuais agentes financeiros do SFH, que compõem o SBPE, passariam a atuar como bancos hipotecários, ou como carteiras dos atuais bancos comerciais (vinculados ao Banco Central), em área de atuação especializada no mercado imobiliário, e independentemente do BNH.


Sugestão 4: Implementar, com as alterações que se fizerem necessárias, o disposto no artigo 29 da lei 4.380/64, que criou o BNH, tornando compulsória a subscrição de letras imobiliárias de emissão dos bancos hipotecários, no percentual mínimo de 5% sobre o valor das construções cujo custo unitário exceda quinhentas vezes o maior salário mínimo. No sentido de retomar suas metas originais, sugere-se a estabilização das cadernetas de poupança e a separação de atividades entre o BNH e os agentes do SBPE. O primeiro se consolidaria como um órgão governamental encarregado de planejar e implementar programas habitacionais na faixa de interesse social, para famílias de até três salários mínimos de renda mensal. Já os agentes financeiros do SBPE passariam a desempenhar as mais variadas funções do financiamento no segmento livre do mercado imobiliário. Assim, o BNH deixaria de ser um "banco", e os agentes do SBPE passariam a ser bancos hipotecários, na mais completa acepção da palavra, passando a emitir letras imobiliárias e cédulas hipotecárias na captação competitiva de recursos, usufruindo ainda do mercado cativo imobiliário na sugestão 4.


Sugestão 5: Estender o FGTS ao trabalhador rural e, ao mesmo tempo, limitar os créditos naquelas contas, rurais e urbanas, tão somente à correção plena da inflação, não remunerando-as com juros reais. A extensão do FGTS ao trabalhador rural poderia incorporar ao sistema aproximadamente um terço da população economicamente ativa do país. Segundo dados do censo de 1980, os assalariados do setor agrícola somavam quase cinco milhões de pessoas. Dada a distribuição salarial para este grupo de trabalhadores, estima-se que a extensão do FGTS poderia resultar numa arrecadação mensal equivalente a 975.000 salários mínimos; ou, num fluxo adicional anual de cerca de 4.530.000 salários mínimos. Ademais, a eliminação do pagamento de juros aos depósitos do FGTS seria importante medida no sentido de reduzir o custo dos recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Possibilitar-se-ia, deste modo, a redução dos juros cobrados aos mutuários, e a consequente dinamização do setor habitacional popular.


Sugestão 6: Dentro dos programas de aquisição da casa própria, o BNH deverá privilegiar a solução dos "dois estágios", baseada na aquisição do lote popular urbanizado e num processo orientado de "autoconstrução". Importante ressaltar a necessidade de financiar a mão de obra própria e/ou familiar no processo de autoconstrução, desembolsando recursos para a manutenção dos autoconstrutores durante o período dessas obras.


Sugestão 7: Os planos de financiamento da casa própria do BNH deverão garantir plena equiparação salarial, limitando o comprometimento de renda familiar dos mutuários. A diferença entre o comprometimento de renda familiar contratual e aquele resultante do valor das prestações, quando este superar aquele, deverá ser coberta, a fundo perdido, pelo governo. O SFH vem tentando ter programas lastreados no princípio da auto-suficiência financeira.


O pressuposto básico de seus programas tem sido o de que os custos de operação e de capitalização do sistema devem ser integralmente financiados pelos próprios mutuários. Assim sendo, perdem muito de seu conteúdo social, transformando-se num sistema eminentemente financeiro e empresarial.


Preconize-se acima a adoção de critérios operacionais de financiamento que amortizem exatamente a dívida contraída. Isto exigiria correções equivalentes, tanto das prestações quanto dos saldos devedores. Como, contudo, os salários são reajustados por outros critérios, os níveis de comprometimento de renda podem aumentar nos períodos entre os reajustes salariais, exigindo-se subsídios calculados para a garantia de equivalência salarial plena: os subsídios, devidamente dimensionados, deverão fazer parte do orçamento fiscal da União. Os custos de subsídios na solução preconizada, se cotejados aos "furos" potenciais que o atual sistema financeiro enseja, têm a vantagem de garantir que sejam concedidos somente às famílias de até três salários mínimos de renda familiar, para as quais os financiamentos unitários não deverão ultrapassar 600 UPC.


Infelizmente, não há como evitar que a obtenção das metas sociais do programa desemboque na concessão de subsídios. Por outro lado, vale lembrar que os subsídios habitacionais sempre existiram, só que de forma velada e pouco transparente para os planejadores do orçamento público brasileiro.

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