O prefeito iniciou a ampliação da avenida Faria Lima. O projeto tornou-se polêmico, muito mais por ter sido transformado em bandeira política da oposição a Paulo Maluf do que pela análise técnica dessa importante melhoria urbana.
Os opositores tentaram de tudo para inviabilizar a obra: pressão política, chantagem emocional ao fazer desfilar casais idosos a serem desapropriados, pareceres contrários de urbanistas, arquitetos e procuradores engajados, e obstrução parlamentar. O projeto da Operação Urbana Faria Lima está parado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal de São Paulo há seis meses.
A realidade, contudo, é que a obra é fundamental para a modernização da cidade. E mais, se aprovada a operação urbana em torno da avenida Faria Lima, São Paulo estará dando um exemplo internacional de modernidade urbanística.
Do ponto de vista financeiro, propus, como secretário de Planejamento e com a concordância do prefeito, a criação dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), uma inovação reconhecida em todo o mundo. No ano passado, essa proposta recebeu elogios de representantes de todos os continentes durante um Congresso de Administradores Municipais em Toronto, Canadá.
Investimentos municipais são tradicionalmente financiados com arrecadação de impostos e empréstimos, tanto internos quanto externos. No Brasil, entretanto, essas fontes estão esgotadas devido à recessão, que reduziu a arrecadação tributária, e à inflação, que impediu a continuidade das operações de crédito de longo prazo.
Como encontrar formas de financiamento para investimentos públicos? Quais são as alternativas às fontes convencionais? A proposta de securitização de direitos de construir os Cepacs poderá servir de novo paradigma de financiamento de investimentos públicos em situações de grave escassez de recursos, como ocorre agora no país.
O conceito é simples: geram-se externalidades quando o governo gasta recursos da coletividade com investimentos públicos, mas os benefícios são absorvidos de forma diferenciada por vários segmentos privados. A valorização imobiliária é um exemplo típico. O governo investe em obras urbanas com recursos da comunidade, mas a valorização beneficia os proprietários.
A Constituição prevê a cobrança da contribuição de melhoria para recuperar para o setor público os ganhos gerados pelos investimentos governamentais. Na prática, no entanto, a contribuição de melhoria vem enfrentando dificuldades operacionais insuportáveis.
Os Cepacs solucionam dois problemas: fornecer recursos para o financiamento não tributário dos gastos públicos e absorver para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos públicos e apropriada por segmentos específicos do setor privado.
Os Cepacs representam direitos adicionais de construção autorizados de forma onerosa pela Prefeitura, dentro do perímetro de intervenção da operação urbana, neste caso, o entorno da avenida Faria Lima. Na medida em que os recursos captados pela venda desses títulos estejam vinculados por lei a um determinado plano de investimento público, o mercado lhes atribuirá valor na exata proporção do futuro fluxo de benefícios privados que os investimentos irão gerar.
O governo pode autorizar direitos de construção acima dos definidos pelo atual zoneamento, como já ocorre em São Paulo nas "operações interligadas" e nas "operações urbanas". Os países mais avançados em matéria de planejamento urbano já se utilizam extensamente deste tipo de transação, que conta com grande número de variantes.
O Cepac é um instrumento de arrecadação voluntária, sem qualquer conotação impositiva. Os recursos para financiar os investimentos públicos são arrecadados antecipadamente pelo mercado, a custo zero. Também serão usados como um prêmio a ser concedido aos desapropriados, além do justo valor de mercado de seus imóveis. Essa compensação adicional fará com que o desapropriado continue parceiro, juntamente com seus antigos vizinhos, na valorização imobiliária que os investimentos públicos deverão gerar na área de intervenção.
Pretende-se ainda utilizá-los como pagamento de obras aos empreiteiros. Os Cepacs serão negociados livremente no mercado, através das Bolsas de Commodities, o que garantirá aos títulos grande liquidez e transparência na formação de preços.
Desapropriados, empreiteiros, incorporadores e investidores em geral estarão de posse de um título com liquidez, lastreado em valores imobiliários, que são sabidamente sólidos e de grande potencial de valorização. Ao mesmo tempo, estarão financiando ações de interesse social. Tudo isso sem que o passivo financeiro da Prefeitura sofra qualquer acréscimo. Os Cepacs não representam endividamento. Seu resgate ocorrerá em troca de permissão de construir.
O Brasil parou por falta de criatividade. A captação de recursos para o setor público está limitada a mediocres tentativas de aumento de impostos. Esse caminho está também esgotado. Os Cepacs abrem novas oportunidades, não só na Faria Lima mas em outras regiões da cidade ansiosas por receber benefícios públicos.
Há um parecer na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal tentando mostrar que a emissão dos Cepacs seria inconstitucional. A alegação foi refutada por parecer do eminente constitucionalista Manoel Gonçalves Ferreira Filho. Assim, mais um obstáculo imposto por aqueles que querem impedir que São Paulo se modernize desaparece por completo.
Agora, cabe à Câmara Municipal aprovar a Operação Urbana Faria Lima e realizá-la a custo zero, com os Cepacs. Que a cegueira oposicionista de motivações políticas não prive a cidade dos Cepacs, um instrumento útil para este e para os próximos governos municipais.
O AUTOR
Marcos Cintra é professor da GV e vereador (PL) em São Paulo.
Jornal da Tarde