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  • Marcos Cintra

Cepac e Projeto Cingapura

Jornal da Tarde


O Projeto Cingapura é uma das mais bem-sucedidas experiências no campo da habitação de interesse social. No entanto, é importante questionar as razões do seu sucesso, visto que, por um dos mais importantes critérios utilizados na avaliação de projetos sociais, o Cingapura mostra-se bastante vulnerável.


O custo social das unidades habitacionais é elevado. Os prédios geralmente são construídos em áreas com grande declividade e em solos pouco apropriados para construções verticais. É necessário considerar a necessidade de atribuir valores aos terrenos onde as unidades habitacionais estão sendo construídas, geralmente nas áreas mais valorizadas da cidade de São Paulo.


Uma pergunta inevitável é se não seria mais vantajoso realocar a população favelada, vender os terrenos altamente valorizados ocupados pelas favelas no mercado e, em seguida, construir habitações sociais na periferia, aumentando o número de unidades disponíveis para a população deslocada.


Vamos analisar os números do Projeto Cingapura. A Fase 1 envolve a urbanização e verticalização de três lotes que abrangem 14 favelas em diferentes zonas da cidade. Nessa fase, estão sendo construídos 150 prédios de cinco andares cada, incluindo o térreo, com quatro apartamentos por andar. Cada apartamento tem uma área útil de 40 metros quadrados, com dois quartos, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Assim, serão construídas 3.064 unidades habitacionais, beneficiando cerca de 12 mil famílias cadastradas (70 mil pessoas), das quais 3.064 receberão moradias e infraestrutura, enquanto as outras 8.936 receberão apenas infraestrutura, uma vez que as moradias que ocupam nas favelas serão preservadas.


Os investimentos na Fase 1 estão estimados em US$ 37 milhões, e as obras começaram em junho de 1994, com previsão de conclusão em janeiro de 1996. O custo unitário planejado para cada unidade habitacional é de US$ 12 mil, sem incluir o preço da terra.


A Fase 2 do Projeto Cingapura foi iniciada em julho e envolve a urbanização e verticalização de cinco lotes que abrangem 12 favelas em diferentes zonas da cidade. Nessa fase, serão construídos 195 prédios, totalizando 4.750 unidades habitacionais. Devido à topografia, haverá prédios de diferentes alturas, de cinco a 11 andares, incluindo o térreo, com quatro apartamentos por andar. Cada apartamento terá uma área útil média de 46 metros quadrados, com as mesmas comodidades das unidades da Fase 1. Assim, cerca de 6.600 famílias cadastradas (30 mil pessoas) serão beneficiadas, com 4.750 recebendo moradias e infraestrutura e 1.850 recebendo apenas infraestrutura.


Os investimentos na Fase 2 estão estimados em US$ 102 milhões, e as obras começaram em julho de 1995, com previsão de conclusão em dezembro de 1996. O custo unitário orçado para a segunda fase é de US$ 21,5 mil.


Para contra-argumentar sobre os altos custos do Cingapura, é importante destacar fatos que foram ignorados anteriormente pelos formuladores de políticas habitacionais de interesse social, especialmente aquelas voltadas para as favelas localizadas nas áreas centrais da cidade.


Os moradores não querem abrir mão de permanecer em locais próximos aos seus empregos, a fim de reduzir seus custos de transporte e ter acesso a serviços como escolas, hospitais, comércio e abastecimento, que geralmente são escassos ou precários na periferia. Essa é a razão pela qual os moradores de favelas, muitas vezes, resistem, inclusive com violência, à ideia de sair das favelas ou serem realocados para outros locais, mesmo que isso signifique moradias mais adequadas. Portanto, programas como o Cingapura, apesar de mais caros, têm mais apoio e aceitação por parte da população-alvo.


Outra limitação séria do Projeto Cingapura é que ele se aplica apenas a favelas localizadas em áreas municipais. Para ser implementado em áreas privadas ou de outros níveis de governo, seria necessário realizar desapropriações. O custo adicional dessas desapropriações limitaria severamente a continuidade do programa.


Aqui é onde os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) podem contribuir para expandir o Projeto Cingapura. Uma lei de autoria minha, aprovada pela Câmara Municipal em 9 de março de 1995, abre novas perspectivas para a superação de problemas sociais. É importante destacar a emissão de Cepacs de forma compensatória, entre outras razões, para implementar programas de titulação em áreas invadidas por favelas. Após autorização legislativa, o proprietário da área invadida receberá Cepacs em troca da transferência da propriedade para o poder público, que poderá realizar a urbanização e verticalização das favelas e transferir a titularidade exclusivamente para os ex-moradores de favelas.


Com a ajuda dos Cepacs, o Projeto Cingapura tem perspectivas reais de expansão e de atendimento a um número muito maior de famílias.


Finalmente, o uso dos Cepacs permitirá ao prefeito Paulo Maluf dar um novo impulso ao cumprimento de uma de suas promessas de campanha: conceder escrituras aos moradores de favelas, para que essas áreas, juntamente com iniciativas como o Projeto Cingapura, possam ser urbanizadas e transformadas em bairros dignos de habitação.



O AUTOR: Marcos Cintra é professor da FGV e vereador (PL) em São Paulo.


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