Em entrevista ao jornal "Valor" (28/11/2003), a prefeita Marta Suplicy, ao ser questionada sobre o que poderia ser feito para melhorar a receita da cidade de São Paulo, citou o Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) como um mecanismo que deseja adotar para gerar recursos para o Tesouro municipal. E afirmou, faltando totalmente com a verdade, que o instrumento é uma "invenção da gestão do Sayad, que estamos implementando". O projeto de lei nº 259/94 de minha autoria, que criava o Cepac, foi aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo em 9 de março de 1995 e, na época, recebeu efusivos elogios de representantes de todos os continentes presentes a um congresso internacional de administradores municipais em Toronto, no Canadá. No dia seguinte à aprovação, contudo, foi objeto de uma ação judicial movida pelo então vereador do PT José Eduardo Martins Cardozo, que argumentou que o projeto seria um desastre urbanístico para a cidade. Como era de se esperar, a ação contra o Cepac não tinha sustentação e acabou sendo derrubada pela Justiça. Depois de um longo período sub judice, o texto do Cepac aprovado pela Câmara Municipal chegou às mãos da prefeita Marta para ser sancionado e tornar-se lei. Contudo, através do ofício nº 250, de 3 de agosto de 2001, a prefeita vetou a proposta. Como se não bastassem as resistências ao projeto ao longo desses anos, tanto por parte de vereadores do PT como também da prefeita, é bom lembrar que, em entrevista ao jornal "Gazeta Mercantil" (19/3/2001), o então secretário municipal de Finanças, João Sayad, rechaçou firmemente a idéia do Cepac dizendo: "O dinheiro é curto mas não estamos em liquidação, não fazemos qualquer negócio". Sayad deu a entender, em sua entrevista, que o Cepac degradaria a qualidade de vida na cidade. A administração da prefeita Marta erra duas vezes em sua avaliação. Do ponto de vista urbanístico, ao criticar uma proposta que foi, alguns meses depois, incluída no Plano Diretor de São Paulo por iniciativa do próprio governo, e do ponto de vista financeiro, ao não captar o potencial daquele instrumento. Investimentos públicos são tradicionalmente financiados com a arrecadação de impostos e com empréstimos, internos e externos. Contudo essas fontes estão esgotadas no Brasil, particularmente em São Paulo, conforme pode ser visto em diagnóstico da Secretaria do Desenvolvimento, Trabalho e Solidariedade do Município da São Paulo, de 4 de setembro de 2002, intitulado "Derrama Fiscal e Emprego em São Paulo". Nesse sentido, aumentar a carga de impostos, como tem feito a atual administração, é uma insensatez que vem contando com total repúdio dos cidadãos paulistanos. Da mesma forma, elevar o endividamento é inviável, graças à Lei de Responsabilidade Fiscal. Como, então, encontrar formas de financiamento para investimentos públicos? A proposta de securitização de direitos de construir representa um novo paradigma de financiamento de investimentos governamentais. O conceito é simples. Quando o setor público realiza investimentos com impostos extraídos da coletividade -ou mesmo com operações de crédito-, geram-se externalidades. Os benefícios são apropriados de forma diferenciada por vários segmentos privados, ao passo que os custos são socializados. A valorização imobiliária é um exemplo típico. O governo investe em obras urbanas com recursos de toda a comunidade, mas a valorização beneficia os donos da área que recebeu os investimentos. O Cepac equaciona dois problemas: fornece recursos para o financiamento não-tributário dos gastos públicos e absorve para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos governamentais, tradicionalmente apropriada por segmentos do setor privado. O Cepac representa direitos adicionais de construção autorizados pela prefeitura. Os recursos captados pela venda desses títulos são vinculados, por lei, a determinado plano de investimento público, com o mercado lhes atribuindo valor na proporção do fluxo futuro de benefícios privados que os investimentos gerarão. Vale ressaltar que as áreas com potencial de adensamento serão previamente definidas pela prefeitura e pela Câmara. Quando apresentei a lei do Cepac, defini que o instrumento seria lastreado exclusivamente em operações urbanas previamente discutidas e aprovadas pela Câmara. Isso refuta a declaração do secretário Sayad, que afirmou que o Cepac iria deturpar o zoneamento da cidade. Não se trata, portanto, de um "negócio qualquer", que permitiria o adensamento indiscriminado em troca de recursos sem o controle da administração. O Cepac é um instrumento de arrecadação voluntária, sem conotação impositiva. Os recursos para financiar os investimentos públicos são arrecadados antecipadamente a custo zero, negociado livremente no mercado, nas Bolsas, o que garantirá ao título liquidez e transparência na formação de preços, podendo, ainda, ser usado como pagamento de obras aos empreiteiros. Tudo isso sem que o passivo financeiro da prefeitura sofra acréscimos. O Cepac não representa endividamento. Seu resgate ocorreria em troca da permissão de construir. Um exemplo de possibilidade de utilização do Cepac para financiar obras e benfeitorias é a extensão da avenida Águas Espraiadas, que a prefeitura deve implementar em breve fazendo uso do "rejeitado" Cepac. A previsão é que em janeiro de 2004 o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal promovam leilões desses títulos, arrecadando cerca de R$ 500 milhões para a prefeitura. Outra intervenção possível de ser implementada com o Cepac é a revitalização do centro de São Paulo, que possui enorme potencial para áreas residenciais e para atividades de lazer, de cultura e de gastronomia. Trata-se de instrumento que pode alavancar investimentos em vários outros setores, como urbanização de favelas, melhoria de cortiços, reordenamento da malha viária, expansão do metrô, obras contra enchentes etc. É estranho ver a prefeita, que vetou o projeto e que teve secretários que foram opositores da idéia, tentar passar por criadora desse sistema de intervenção urbana. O lado positivo de tudo isso, contudo, é que o Cepac vai aos poucos sendo compreendido e se mostrando eficaz tanto como mecanismo de captação financeira como um poderoso instrumento de planejamento urbano. Mesmo à revelia do PT, a idéia da securitização do direito de construir foi usada com sucesso durante a gestão Maluf na operação Faria Lima. Ainda hoje a prefeitura dispõe de recursos gerados pelos Cepacs para investir naquela região.
MARCOS CINTRA, doutor em economia pela Universidade Harvard (EUA), professor titular e vice-presidente da Fundação Getulio Vargas.