Existem dois fatores relevantes hoje na construção civil. O primeiro é que o setor permanece inflacionado. O segundo é que o propalado boom, em consequência do grande número de vendas de imóveis para a classe média, tem mais de 90 dias de duração. Por esta razão, o empresário meticuloso não deve fazer seus planos visando a esta faixa do mercado.
O ponto fundamental do que acontece hoje na Construção é reflexo do mercado como um todo. É que o Plano Cruzado possui algumas características que induziram a um aquecimento do mercado de ativos reais, imóveis, bens duráveis etc. A reforma econômica acelerou o consumo por uma razão peculiar: ninguém sabia quanto tempo o congelamento de preços iria durar. Aliado a isso, surgiu uma baixa nas taxas de juros reais. Como consequência, houve uma febre de consumo e a classe média passou a adquirir tudo: de carros usados a gado e imóveis. No meio desse processo o imóvel passou a ser opção de investimento.
Isso porque, na verdade, o congelamento só está vigorando para gêneros alimentícios nos supermercados. Fora disto, inexiste. O que já é muito válido pois, para uma família de baixa renda, 90% do orçamento doméstico se restringe à alimentação. Já dentro do contexto da Construção, o preço médio dos materiais continua em alta. Além disso, sobe não só o custo do m2 dos terrenos, mas o preço final para o comprador e locador de imóveis. Sem falar no problema da mão-de-obra — escassa no mercado de trabalho para o setor — e que encarece ainda mais os serviços.
A previsão dentro desse quadro é que deve haver mais alguns meses de resistência para esta euforia na Construção: o mercado potencial já foi suficientemente explorado. O setor passou algum tempo no vermelho e os preços já vinham acumulando elevações em função do próprio reaquecimento pós-recessivo. A possibilidade das vendas em grande volume, para compradores que possam adquirir por preços ainda maiores, já não existe.
Outro fator também pode influir nos preços do setor: o governo está se dando conta de que precisa elevar a taxa de juros para garantir o sucesso de seu Plano. Os CBD — Certificados de Depósitos Bancários, o overnight, as taxas de letras de câmbio e outros papéis teriam seus juros elevados. Até mesmo as taxas efetivas das Cadernetas de Poupança já subiram, com a criação de outros tipos de poupança. Isso consequentemente fará a rentabilidade comparativa dos investimentos em imóveis cair. Tudo leva a crer que os preços da Construção caminham para uma acomodação.
O governo precisa transferir a poupança para o mercado financeiro e com isso incentivar o investimento industrial. O mercado imobiliário deixará de ser a vedete, para se tornar mais uma alternativa dentro de um amplo leque de opções.
Se na atual conjuntura econômica o setor ainda se orienta para a classe média alta, as projeções para o futuro apontam para uma total reformulação do Sistema Financeiro da Habitação. Assim, a política habitacional brasileira deve se voltar para a faixa de renda de até cinco salários mínimos. Com relação a isso faço uma proposta: que os recursos da Caderneta de Poupança sejam estatizados e orientados exclusivamente para a habitação de interesse social. Todas as Sociedades de Crédito Imobiliário devem atuar como bancos hipotecários no mercado livre financiando as construtoras. Para o seu funding, deve-se criar uma espécie de subscrição compulsória de letras imobiliárias, que poderiam ser equivalentes a 5% do custo da construção em imóveis acima de um determinado valor.
É importante esclarecer que a subscrição compulsória nada tem a ver com confisco ou imposto; antes, renderá juros de mercado como qualquer outro investimento. Só que os recursos cobrados seriam destinados a empreendimentos imobiliários. Isto sim, poderia entrar em discussão como uma política de poupança adequada para a reativação do mercado imobiliário.
Marcos Cintra Cavalcanti de Albuquerque é economista, professor da Fundação Getulio Vargas e membro do Conselho Editorial da Folha de S. Paulo.
Publicado na Revista Construção Hoje.