A Câmara Municipal de São Paulo está discutindo um projeto de minha autoria que, se aprovado, poderá representar uma grande inovação em todo o mundo. Normalmente, os investimentos públicos são custeados por meio do aumento de impostos e do endividamento, o que são abordagens esgotadas. A proposta que apresentei visa à securitização de direitos de construir na cidade, por meio da criação de um título chamado Cepas (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
O conceito é simples. Quando o governo investe, geram-se externalidades. Os custos são compartilhados pela coletividade (impostos), mas os benefícios são absorvidos de forma diferenciada por segmentos privados. A valorização imobiliária é um bom exemplo disso. O governo investe em obras urbanas com recursos de toda a coletividade.
Os Cepas são certificados que representam direitos adicionais de construção. Sua utilização é condicionada à prévia alteração do potencial construtivo dos lotes. Para usufruir dessa vantagem, o beneficiado compra Cepacs em leilões públicos. Os Cepas têm duas grandes vantagens: fornecem recursos para o financiamento não-tributário do governo e absorvem para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos públicos. Se utilizados como instrumento compensatório, mostram um enorme potencial para colaborar na política de desfavorecimento, melhorias em habitações precárias e na restauração e manutenção de bens tombados.
O Cepas é um instrumento de arrecadação voluntária, sem qualquer conotação impositiva. Os certificados serão negociados livremente no mercado, por meio das Bolsas de Commodities, o que garantirá ao título grande liquidez e transparência na formação de preços. E tudo isso sem que o passivo financeiro da Prefeitura sofra qualquer acréscimo. Os Cepacs não representam endividamento. Seu resgate ocorrerá em troca da permissão para construir.
Que os embates políticos na Câmara não impeçam a cidade de aproveitar os Cepas, um instrumento útil para esta e para as próximas administrações municipais.
MARCOS CINTRA CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE, 48 anos, doutor em Economia pela Universidade de Harvard (EUA), é vereador da cidade de São Paulo pelo PL e professor titular da Fundação Getulio Vargas (SP). Foi secretário de Planejamento e de Privatização e Parceria do Município de São Paulo na administração Paulo Maluf.