Uma segunda linha de ação, essencial para que o SF'H cumpra os objetivos que dele se es- pera, é o fortalecimento da atividade de construção de habitações populares. Do ponto de vista macroeconômicos, o SFH é um mecanismo concentrador de renda já que seus recursos sio captados principalmente Junto às famílias de renda baixa (FGTS dos as salariados) ou média baixa (depósitos de poupança de assalariados especializados, pequenos comerciantes, pequenos rentistas, etc), ao passo que suas aplicações privilegiam um perfil econômico do mutuário de nível de renda superior.
Empreendimentos habitacionais para as camadas de baixa renda receberam tão somente 22% do total de aplicações do BMI até abril de 1983, embora esta porcentagem tenha aumentado nos últimos três anos. O valor médio do financiamento do SFH é de aproximadamente 2.500 UPCs, ao passo que o custo de um lote urbanizado, dotado de infra-es trutura mínima essencial e material de construção. Se situa em torno de 550 UPCs, o que demonstra o distanciamento de atividade do sistema, em face das necessidades das camadas populacionais carentes.
A maximização dos benefícios por unidade de recursos captados necessita uma separação, tanto na captação quanto na aplicação, entre habitação popular, de alto Interesse social, de um lado, e as demais atividades Imobiliárias de outro. Os recursos provenientes de depósitos de cadernetas de poupança, FG'IS e, como já tive oportunidade de sugerir. Da arrecadação do imposto sobre lucro imobiliário, comporiam o Sistema Financeiro de Habitação Popular, cujos recursos seriam aplicados exclusivamente em casas populares e em lotes urbanizados para autoconstrução.
Paralelamente, as demais atividades imobiliárias hoje atendidas pelo SF'H seriam financiadas pelo próprio setor privado através da autorização e incentivos a formas alternativas de atuação, corno leasing, consórcio ou "societés de constructions" sob a supervisão do BNH. Ademais, os financiamentos do SFH para construções que atendam às camadas de renda mais elevada, que até hoje obtiveram substancial parcela dos recursos do sistema passariam a ser providos pelos agentes privados do SFH mediante a retomada de colocações de Letras Imobiliárias. A permissão de funcionamento de um mercado secundário de créditos hipotecários, outros títulos gerados pelos construtores e loteadores além da aplicação do artigo 23 da Lei 4.380 que criou o BNH, tornando compulsória a compra de Letras Imobiliárias num montante igual a 5% do custo de construção de imóveis, quando este se Situar acima do valor mínimo estabelecido, como Condição prévia para a emissão de licença para construção.
Uma reformulação do SFH nos moldes aqui propostos daria maior eficiência e racionalidade a captação e aplicação de recursos para a atividade Imobiliária. Seria possível ao sistema um maior potencial de atendimento às reais necessidades habitacionais do Pafs, e conferir-lhe-ia maior solidez financeira sem a necessidade de medidas perversas como as presentemente contempladas para o FGTS.
Marcos Cintra Cavalcanti é professor do Departamento de Economia da Escola de Administração de Empresas de São Paulo, da Fundação Getulio Vargas, e presidente da Associação das Empresas de Loteamento do Estado de São Paulo (AELO).